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Will Newman est avocat à New York. Il intervient en tant qu'avocat de la défense dans des affaires de responsabilité civile liées aux biens immobiliers, ce que le droit américain appelle la « premises liability ». Il accompagne notamment des propriétaires non-résidents, des investisseurs francophones et des hôtes de locations saisonnières qui se retrouvent mis en cause après un accident survenu sur leur bien, et qui doivent naviguer dans un système judiciaire américain souvent peu familier.
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier aux États-Unis, une maison en Floride, un appartement à New York, une villa en Californie, et vous venez de recevoir une lettre d'avocat. Quelqu'un s'est blessé sur votre propriété et menace de vous poursuivre en justice, ou une procédure est déjà engagée contre vous. Que signifie concrètement cette démarche ? Quelles sont vos obligations ? Comment vous défendre ?
Cet article est informatif et ne constitue pas un avis juridique. Il s'adresse aux propriétaires de biens immobiliers aux États-Unis, résidents ou non, qui sont poursuivis ou craignent de l'être à la suite d'un accident. Les règles décrites varient selon les États : les informations présentées ici sont des repères généraux, non des certitudes juridiques applicables à tous les cas.
En résumé
Si quelqu'un est poursuivi après un accident sur sa propriété aux États-Unis, sa responsabilité n'est pas automatique : le plaignant doit généralement prouver une forme de négligence. La défense repose avant tout sur la documentation (entretien, inspection, signalétique), le comportement immédiat après l'incident, et une coordination rapide avec l'assureur et un avocat de la défense.
Réflexe immédiat : ne faire aucun commentaire sur la faute, préserver toutes les preuves disponibles, et contacter son assureur ainsi qu'un avocat de la défense dès les premiers signes de réclamation.
La culture juridique américaine est très différente de la culture française. Aux États-Unis, les procédures civiles pour blessures corporelles sont fréquentes, les avocats de la partie adverse travaillent souvent sur la base d'honoraires conditionnels (contingency fees, c'est-à-dire sans frais initiaux pour le plaignant), et les montants en jeu peuvent être considérables. Cette asymétrie signifie qu'une personne blessée n'a souvent peu à perdre à engager une procédure.
Pour un propriétaire non-résident gérant son bien depuis la France, plusieurs facteurs aggravent la situation : la maintenance peut être déléguée à des prestataires peu contrôlés, les inspections sont difficiles à organiser à distance, et les obligations légales locales (clôtures de piscine, détecteurs de fumée, normes d'escaliers) varient d'un État à l'autre et sont difficiles à suivre de loin.
En cas de procédure, la distance complique aussi la collecte de preuves, la coordination avec l'assureur, et la gestion des délais procéduraux. Méconnaître ces obligations légales n'est pas considéré comme une circonstance atténuante devant un tribunal américain.
La « premises liability » désigne la branche du droit civil américain qui traite de la responsabilité d'un propriétaire ou occupant lorsqu'une personne se blesse sur son bien. L'idée centrale est la suivante : si une condition dangereuse existait sur votre propriété, que vous en étiez conscient (ou auriez dû l'être), et que cette condition a causé une blessure, vous pourriez être tenu responsable, même si vous n'étiez pas présent au moment des faits.
Les règles précises varient selon les États. Certains appliquent des standards plus stricts, d'autres accordent davantage de latitude aux propriétaires. C'est pourquoi l'État dans lequel se trouve votre bien est déterminant.
Dans la plupart des États, pour engager votre responsabilité, la partie adverse doit établir quatre éléments :
Si l'un de ces éléments ne peut pas être prouvé, la demande peut être rejetée. C'est souvent sur l'un ou plusieurs de ces points que se construira la défense.
Signes qu'une réclamation pourrait évoluer vers une procédure judiciaire : réception d'une mise en demeure formelle signée par un avocat, demandes de documents (dossiers médicaux, photos, rapports d'inspection), contact d'un expert mandaté par la partie adverse, ou mention explicite d'une « personal injury claim ».
Dans de nombreux États américains, le niveau d'obligation du propriétaire dépend du statut de la personne blessée au moment de l'accident. Cette classification peut influencer significativement l'issue d'un dossier, mais elle n'est pas uniforme : certains États ont abandonné ces distinctions au profit d'un standard général de prudence raisonnable.
Lorsqu'une personne est expressément invitée sur la propriété (locataire, client Airbnb, prestataire de service, invité), le niveau d'obligation du propriétaire est généralement le plus élevé dans les États qui maintiennent cette classification. Il pourrait être attendu non seulement de corriger les dangers connus, mais aussi d'inspecter activement le bien pour en détecter d'autres. Un défaut d'entretien documenté sera plus difficile à défendre dans ce cas.
En principe, les obligations envers une personne qui entre sans autorisation sont moindres dans les États qui maintiennent ces distinctions. Cela dit, même dans ce cas, un propriétaire ne peut pas délibérément créer un piège, et certaines conditions (danger extrême, accès facilité malgré l'interdiction) peuvent être prises en compte. Les règles varient fortement d'un État à l'autre.
La doctrine dite de l'« attractive nuisance » s'applique dans de nombreux États pour protéger les enfants qui s'introduisent sur une propriété sans autorisation, attirés par un élément présentant un risque (piscine, trampoline, équipements de chantier). Dans ces États, un propriétaire pourrait être tenu responsable même si l'enfant n'était pas censé accéder au lieu, si la condition dangereuse était prévisible et que des mesures raisonnables auraient pu être prises. La piscine non clôturée est l'exemple le plus cité. L'application de cette doctrine et ses contours exacts dépendent cependant de la juridiction.
Voici les situations qui donnent le plus souvent lieu à des réclamations ou des poursuites contre des propriétaires. Pour chaque scénario, les principaux axes de défense sont identifiés. Ces éléments sont fournis à titre général ; leur pertinence dépend des faits spécifiques et de l'État concerné.
Le « slip and fall » est l'une des causes les plus fréquentes de poursuites en matière de premises liability. Un sol rendu glissant sans signalisation, une marche d'escalier dégradée, un éclairage insuffisant dans un couloir : autant de situations pouvant fonder une réclamation. La défense s'articule souvent autour de la preuve que le danger n'existait pas, qu'il n'était pas connu et n'aurait pas dû l'être, ou qu'il avait déjà été traité au moment de l'accident. Les factures de réparation et les photos datées sont ici des éléments centraux.
La piscine représente l'un des risques les plus graves, notamment en raison des accidents impliquant des enfants. De nombreux États imposent des obligations précises : clôture avec fermeture automatique, profondeur minimale balisée, panneaux de sécurité, alarmes de surface. Les exigences exactes varient selon l'État et parfois la municipalité. Un propriétaire dont la piscine n'est pas conforme aux normes locales sera dans une position difficile à défendre. Documenter l'entretien régulier et les vérifications de conformité constitue un élément important de la défense préventive.
Le régime de responsabilité pour les morsures de chien varie significativement selon les États. Certains appliquent une responsabilité stricte (le propriétaire est responsable dès lors que son chien mord, quel que soit l'historique de l'animal), d'autres exigent la preuve que le propriétaire connaissait ou aurait dû connaître le caractère dangereux de l'animal. Si un locataire est autorisé à détenir un animal dans votre bien et que cet animal blesse quelqu'un, votre responsabilité pourrait être engagée selon les circonstances. Il est important de vérifier les termes de votre bail et votre couverture d'assurance.
Les défauts structurels (rambarde qui cède, marche instable, balcon en mauvais état) constituent des dangers qui auraient raisonnablement dû être détectés et corrigés. Un propriétaire qui ne réalise pas d'inspections régulières, ou qui tarde à effectuer des réparations signalées par un locataire ou un prestataire, sera plus difficile à défendre. Les notifications écrites (emails, SMS) faisant état d'un problème structurel sont fréquemment utilisées comme preuves par la partie adverse.
Dans certains États et pour certains types de biens, notamment les immeubles locatifs en zone urbaine avec un historique de criminalité, un propriétaire pourrait être mis en cause si une agression survient en raison d'un défaut de sécurité (mauvais éclairage, serrures défaillantes, accès non contrôlés). Cette théorie dite d'« inadequate security » est reconnue dans plusieurs juridictions mais ne s'applique pas uniformément. Les attentes varient selon le type de bien, sa localisation, et les faits de l'espèce.
L'absence ou le dysfonctionnement d'un détecteur de monoxyde de carbone ou de fumée constitue un manquement réglementaire dans la quasi-totalité des États, avec des exigences qui peuvent varier selon le type de logement et l'année de construction. Documenter l'achat, l'installation et la vérification périodique de ces équipements est un élément de défense concret, en cas d'incident lié à leur absence ou à leur défaillance.
La meilleure défense reste préventive. Pour un propriétaire non-résident, mettre en place une organisation rigoureuse avec documentation, prestataires encadrés, assurance vérifiée, peut faire une différence significative en cas de procédure.
En cas de litige, les preuves documentaires sont souvent déterminantes. Il est conseillé de conserver de manière systématique :
L'assurance est souvent le premier rempart face à une réclamation. Mais plusieurs erreurs fréquentes peuvent laisser un propriétaire sans protection au moment où il en a le plus besoin.
Une assurance propriétaire standard (homeowners insurance) inclut généralement une couverture de responsabilité civile (liability coverage) qui peut prendre en charge les frais juridiques de défense et, le cas échéant, les montants d'indemnisation, dans la limite du plafond contractuel. Ce plafond est souvent compris entre 100 000 et 300 000 dollars, selon la police souscrite. En cas de blessure grave, ces montants peuvent s'avérer insuffisants.
Il est important de noter que les garanties, exclusions et plafonds varient selon les contrats et les assureurs. Lire attentivement sa police, idéalement avec l'aide d'un professionnel, est indispensable avant d'avoir besoin de s'en prévaloir.
Une umbrella policy est une assurance complémentaire qui intervient au-delà des plafonds de la police principale. Pour un propriétaire présentant un niveau de risque élevé (bien avec piscine, location saisonnière, plusieurs biens), ce type de couverture peut offrir une protection significative pour un coût annuel généralement modéré. Son utilité réelle dépend des termes de la police et de la situation individuelle.
Les premières heures et les premiers jours suivant un accident sont souvent déterminants pour la suite d'un éventuel dossier. Voici les réflexes à adopter, sans pour autant se substituer au conseil d'un professionnel.
Le déroulement d'un dossier suit généralement plusieurs étapes : d'abord une réclamation (claim) adressée à l'assureur du propriétaire, qui mandate un expert (adjuster) pour évaluer les faits. Une phase de négociation peut s'ensuivre. Si aucun accord n'est trouvé, une plainte formelle (complaint / lawsuit) est déposée devant un tribunal. Vient ensuite la phase de discovery (échange de pièces, dépositions sous serment) puis, dans de nombreux cas, une médiation ou une proposition de règlement amiable (settlement). Si aucun accord n'est atteint, l'affaire peut aller au procès.
Dans la pratique, une grande majorité des dossiers de premises liability se règlent avant le procès, que ce soit lors de la négociation avec l'assureur ou au stade de la médiation. Mais la qualité de la défense dès le départ peut influencer significativement le résultat final, notamment le montant d'un éventuel settlement.
Les stratégies de défense varient selon les faits et l'État concerné.
Parmi celles qui sont couramment examinées :
Être en France lorsqu'une procédure s'engage aux États-Unis crée des contraintes pratiques importantes. La notification des actes judiciaires doit respecter des règles précises selon les conventions applicables, et ignorer ou tarder à répondre à une citation peut entraîner un jugement par défaut contre le propriétaire.
Toutes les communications avec l'assureur américain, les experts, et le système judiciaire se font en anglais et dans un cadre procédural distinct du droit français. La gestion des délais, souvent très courts, depuis un autre fuseau horaire et sans présence physique sur place est un enjeu réel. C'est dans ce contexte qu'un avocat de la défense familier avec les enjeux des clients non-résidents peut apporter une valeur concrète : coordination avec les prestataires locaux, gestion des échanges avec les assureurs, explication des étapes procédurales, et préservation des intérêts du propriétaire tout au long du dossier.
Au-delà de son expérience avec le droit américain, Will Newman apporte à ses clients francophones une compréhension des différences culturelles et juridiques qui peuvent rendre le système américain difficile à appréhender seul. Il est en mesure d'expliquer clairement les étapes d'une procédure, d'articuler la défense avec l'assureur local, et de coordonner les acteurs nécessaires (property manager, experts, traducteurs le cas échéant).
L'objectif de sa démarche est de protéger le patrimoine de ses clients, de limiter leur exposition financière, et de résoudre les situations de la manière la plus efficace possible, que ce soit par la négociation, un règlement amiable, ou, si nécessaire, par un procès. Chaque situation étant différente, aucun résultat ne peut être garanti, mais une défense organisée dès le début d'une réclamation améliore généralement les conditions dans lesquelles le dossier peut être résolu.
Vous êtes propriétaire d'un bien aux États-Unis et faites face à une réclamation ou à une procédure judiciaire ? Contactez Will Newman pour une première évaluation de votre situation. Pour faciliter cet échange, précisez l'État où se situe le bien, le type de bien, la date et les circonstances de l'incident, et, si disponibles, votre police d'assurance et tout document déjà reçu (mise en demeure, citation). Aucun résultat n'est garanti : chaque dossier est apprécié en fonction de ses faits propres.
Non, la responsabilité n'est généralement pas automatique. Le plaignant doit généralement prouver qu'une condition dangereuse existait sur le bien, que le propriétaire en avait connaissance (ou aurait dû en avoir connaissance), et que cette condition est directement à l'origine de la blessure. L'existence d'un accident ne suffit pas à établir la responsabilité. Les règles applicables varient selon l'État.
Les deux systèmes partagent une logique commune: imposer à un propriétaire de maintenir son bien dans un état raisonnablement sûr. Mais le droit américain est nettement plus procédural. La qualification du statut du visiteur, le rôle des preuves documentaires, les règles de comparative negligence, et les modes de règlement (claim, settlement, procès) fonctionnent différemment. Les montants en jeu peuvent aussi être bien plus élevés qu'en France, notamment en raison du rôle des jurys dans certains procès civils.
La location courte durée augmente la fréquence de rotation des occupants et, avec elle, les occasions d'accident. Elle peut aussi créer des obligations spécifiques selon l'État ou la municipalité. Il est essentiel de vérifier que votre police d'assurance couvre explicitement ce type d'usage : certains contrats l'excluent, ce qui pourrait laisser le propriétaire sans couverture en cas de sinistre.
Répondre rapidement mais de façon prudente. Conserver une copie de toutes les communications. Éviter toute formulation pouvant être interprétée comme un commentaire sur la culpabilité. En cas de doute sur ce qu'il convient de déclarer ou de transmettre, il est préférable de consulter un avocat de la défense avant de fournir des informations détaillées à l'expert mandaté par l'assureur adverse.
Si une procédure est engagée, ignorer les actes judiciaires peut avoir des conséquences graves, dont un jugement par défaut. En revanche, vous n'êtes pas tenu de répondre vous-même et directement à l'avocat adverse : votre propre avocat de la défense peut gérer ces échanges. Une déclaration mal formulée peut être utilisée contre vous dans la procédure.
Les éléments les plus fréquemment utiles sont : des photos et vidéos datées montrant l'état du bien avant et après l'accident, des rapports d'inspection, les factures de travaux d'entretien, les contrats avec les prestataires, les échanges écrits avec locataires ou gestionnaires, et tout document démontrant que le danger n'existait pas ou avait déjà été traité. Plus ces éléments sont antérieurs à l'accident, plus leur valeur probante est forte.
Les chutes (slip and fall), les incidents de piscine, les défauts d'escalier ou de balcon, les morsures de chien, et dans certains cas les problèmes liés à la sécurité ou à l'absence de détecteurs fonctionnels. La location courte durée est un facteur d'exposition supplémentaire, en raison de la multiplication des occupants.
Les délais de prescription (statute of limitations) varient selon les États et la nature de la demande. Pour les blessures corporelles, ils se situent généralement entre un et quatre ans selon les juridictions, avec des règles spécifiques selon l'âge du plaignant, le type de demande, ou la date de découverte du dommage. Dès le premier signe de réclamation, il est important d'agir rapidement pour préserver les preuves et obtenir un conseil juridique.
Avertissement : cet article est rédigé à titre informatif uniquement et ne constitue pas un avis juridique. Les règles décrites varient selon les États et les situations individuelles. Les informations présentées ici ne sauraient se substituer à une consultation avec un avocat qualifié dans la juridiction concernée.
L'image provient de https://en.wikipedia.org/wiki/Premises_liability#/media/File:031_Sidewalk_environmental_damage_-_dangerous_sidewalk_with_concrete_paving_tiles,_Bytom,_Poland.jpg
